Deprem riski taşıyan binalarda kentsel dönüşüm sürecini hızlandıracak yeni düzenlemeler hayata geçirildi. Riskli yapının yıkılmasının ardından oluşan arsa niteliğindeki taşınmazlarda tapu terkin edilecek ve süreç 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülecek. Artık tek bir malikin talebi süreci başlatabilecek ve kararlar salt çoğunlukla alınabilecek.
Deprem Odaklı Kentsel Dönüşümde Büyük Dönemeç: Salt Çoğunlukla Karar Vakti
Türkiye'nin deprem gerçeğiyle yüzleştiği bu dönemde, riskli yapıların dönüştürülmesi büyük önem taşıyor. Bu doğrultuda, kentsel dönüşümde karar süreçlerini hızlandırmak amacıyla önemli bir adım atıldı. Yeni yayımlanan yönetmelik değişikliği ile, riskli olduğu tespit edilen binaların yıkılmasının ardından ortaya çıkan arsa niteliğindeki taşınmazlarda tapu kütüğünde terkin işlemi gerçekleştirilecek. Bu sayede, ilgili parseldeki tüm hukuki ve idari işlemler, doğrudan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde ilerleyecek. Bu koordinasyonun sağlanması görevi ise Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve ilgili yerel yönetimlere bırakıldı.
Tek Bir Malik Bile Süreci Başlatabilecek: Hızlanan Dönüşümün Anahtarı
Daha önce uzun uzadıya süren ve birçok malikin uzlaşmasını gerektiren kentsel dönüşüm süreçleri, yeni düzenlemelerle kökten değişiyor. Artık, riskli yapının bulunduğu parsellerde tek bir malikin başvurusu bile diğer tüm malikleri bir araya getirecek bir toplantı çağrısını tetikleyebilecek. Bu toplantıda alınan kararlar ve sunulan teklifler, sürece katılmayan paydaşlara muhtarlık binasında 15 gün süreyle ilan edilerek duyurulacak. Bu yenilikçi yaklaşım, sürenin uzamasına neden olan bekleme sürelerini ve karmaşık uzlaşma girişimlerini büyük ölçüde kısaltmayı hedefliyor.
Salt Çoğunluk Devrede: Kararlar Artık Daha Hızlı Alınacak
En çarpıcı yeniliklerden biri de karar alma mekanizmasında yaşanıyor. Yeni düzenlemeyle birlikte, riskli yapılardaki dönüşüm kararları artık paydaşların hisseleri oranında sağlanacak salt çoğunluk ile alınabilecek. Bu kural, sadece riskli yapılar için değil, aynı zamanda riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulama süreçleri için de geçerli olacak. Salt çoğunluğun sağlanması, kentsel dönüşümün uygulama adımlarının çok daha hızlı bir şekilde hayata geçirilmesinin önünü açıyor. Bu durum, vatandaşların daha güvenli konutlara kavuşma sürecini hızlandıracak.
Katılmayanların Hisseleri Nasıl Değerlendirilecek? Yeni Sistem Açıklanıyor
Toplantı sonrası yapılan bildirimlerin ardından 15 günlük süre içinde teklifleri incelemeyen veya kabul etmeyen maliklerin payları da artık belirli bir prosedüre tabi olacak. Bu paydaşların arsa hisseleri, belirlenecek rayiç bedelden aşağı olmamak üzere açık artırma usulüyle öncelikle diğer maliklere sunulacak. Eğer satış gerçekleşmezse, bedeli ödenmek suretiyle kamu tarafı devreye girebilecek. Bu süreçte Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve ilgili idarelerin önemli bir rolü bulunuyor. Riskli yapılarda ise, anlaşmaya uyulması şartıyla üçüncü kişilere de satış yapılması mümkün olabilecek.
Arsa Satışında İlk Teklif Devlete: Kamu Yararı Öncelikli
Riskli yapının yıkılması sonucunda oluşan arsa niteliğindeki taşınmazların satışı söz konusu olduğunda, öncelik sırası net bir şekilde belirlenmiş durumda. Bu tür satışlar ilk olarak kamu kurumlarına teklif edilecek. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın yanı sıra, bağlı kuruluşları, ilgili idareler ve TOKİ, bu aşamada alım önceliğine sahip olacak. Bu düzenleme, kamu yararını gözeten bir yaklaşımı benimseyerek, dönüşüm alanlarının kamu kontrolünde gelişmesine katkı sağlayacak.
Parsel Birleştirme ve Ayırmada Yeni Kurallar: Salt Çoğunluk Yeterli
Kentsel dönüşüm süreçlerinde sıkça karşılaşılan tevhit (parsel birleştirme) ve ifraz (parsel ayırma) işlemlerinde de önemli bir yenilik yapıldı. Bu işlemler için de artık salt çoğunluğun yeterli olacağı belirtiliyor. İfraz işlemi sonrasında, yalnızca riskli yapının bulunduğu parsel dönüşüm kapsamına alınacakken, diğer parsellerdeki riskli yapı şerhi kaldırılacak. Zeminden veya doğal afet riskinden dolayı aynı parsel üzerinde yapılaşmanın mümkün olmadığı durumlarda ise, yeni yapılacak yapı için farklı bir parsel tahsis edilebilecek.
Bildirim ve İlan Süreleri Kritik Öneme Sahip: Hukuki Süreçler Netleşiyor
Kentsel dönüşüm süreçlerinde hukuki süreçlerin sağlıklı ilerlemesi için bildirim ve ilan süreleri büyük önem taşıyor. Yeni düzenlemeye göre, elektronik bildirimler, muhatabın adresine ulaştığı günü takip eden 5. günün sonunda yapılmış sayılacak. Muhtarlık ilanlarında ise sürenin son günü tebliğ tarihi olarak kabul edilecek. Tüm maliklere ayrıca e-Devlet sistemi üzerinden de resmi bildirimler yapılacak. Bu netleşme, süreçlerin şeffaflığını ve hızını artıracak.
Harç Muafiyetleri ve Teminat Düzenlemeleri: Finansal Kolaylıklar
Kentsel dönüşüm projelerinde finansal yükü hafifletmeye yönelik adımlar da atıldı. Tevhit veya imar hakkı transferi gibi durumlarda, harç ve ücret muafiyetlerinin riskli parselin oranında korunacağı açıklandı. Ayrıca, 1 Ocak 2024 tarihinden sonra düzenlenen ruhsatlara ilişkin teminatların, maliklerin talebi halinde yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilmesi mümkün hale geldi. Bu düzenlemeler, vatandaşların dönüşüm süreçlerinde karşılaşabileceği finansal zorlukları azaltmayı amaçlıyor.
